因为 房地产 是 彻彻底底 结束了,凉透了。
看看你能理解到第几层?
第一层:城市化
农村人口进城定居,农业人口变工业人口,从而开启工业化。现在中国的城市化率已经接近发达国家,这一层已经进入尾声了。
第二层:土地财政
房产带来巨量政府收入,政府才有钱搞大基建,机场/高铁/公路/商业区,这些年才能发展这么快。
现在该建的差不多都建好了,甚至有了很多无效的多余的建设。
第三层:高房价 和 假稀缺
全世界没有任何一个其他大国,绝大部分城市人口都住在“超高层”鸽子笼里:
美国 欧洲 甚至是土地稀缺的日本,大部分都是“一户建”别墅,少数是多层,几乎没有超高层
中国海量的超高层住宅,极高的居住密度,是为了开发商卖出更多的房子,把土地卖出高价。
中国的房地产走的是 “土地极度稀缺的新加坡/ 香港”模式,问题是你的土地 远远 远远 没有新加坡那么稀缺,你是为了卖出高价故意制造的假稀缺。
大部分人到这一层就停止了。
第四层:炒房 和 “内殖民”式的资本原始积累
欧美能发展好,很大部分原因是200多年的对外殖民,完成了残酷的资本原始积累,设计了全球化体系和规则,才能发展科技/ 金融,有资格占据产业链的最佳位置。
中国也一定要努力占据产业链优势地位,分最大的利润,否则只能掉进中等收入陷阱,缝几千万件衣服换一架波音飞机。
问题是,时代变了,中国没办法对外殖民。
房地产就是中国筹集原始资本的方式:
- 廉价劳动力和低端制造业创造了大量外汇收入
- 民众的收入通过房地产和土地财政 回归国家
- 国家有钱进行巨额投资和补贴,扶植高端产业
新能源,大飞机,机械电子,手机,通信,光伏等等,无一不是获益于此模式。
你亏钱也能活,欧美亏钱就破产,你必赢啊。这就是国家资本主义的牛逼之处。
第五层:拐点。房住不炒,回归居住属性
资本原始积累已经非常成功了,中低端产业是中国一家独大,高端产业的扶持还在继续。
与此同时,掏空6个钱包,加30年贷款,房地产已经走到了极限,土地财政也正在退场。
- 房产税会落地,公租房会推广,税务系统会升级。财政不靠卖地,没有任何动机再推高房价
- 房产的投资价值归零,回归居住价值
- 人口净减少,房产会越来越供大于求
第六层:超高层住宅 是一段不得不走的“弯路”
- 高层住宅设计寿命只有50年
- 别和帝国大厦比,你房价的70%都归财政了
30年后,还完贷款,会是什么场景?
- 70后老去,年轻人 人均3套房,没有买房需求
- 高层住宅临近设计寿命,管道堵塞,线路老化,墙体剥落,电梯故障,楼道脏乱,火灾隐患大,维修协商非常麻烦
与此同时,随着人口持续缩减,在某个时刻,国家可能开启“一户建”时代。我的小房子,我说修就能修,说重建就能重建。欧美的别墅模式才是房地产的“长治久安”的模式。
至于已经老化的超高层住宅,它已经完成了它的使命,几乎注定会变成贫民窟,真正的“房价如葱”。
一代人 有 一代人的历史命运。